不動産は、一般的に分割しにくく評価も難しいため、相続トラブルを起こしやすい財産だといわれています。
不動産の価格には相続税評価額、不動産鑑定評価額や売却価格など様々で、評価がかなり違うこともあります。そのため価格の評価でもめごとが生じる場合もあります。
また、自宅などの不動産の場合、均等に分割することが出来ないので、「誰がその家に住むのか」といった問題もあります。
不動産の他に預貯金が十分にあれば、ある程度預貯金でバランスをとりながら配分することが出来ますが、預貯金が必ずしも相当額あるとは限りません。
また、不動産は売却しないと現金化出来ない資産であり、相続登記も必要なので、不動産の相続には、専門家の知識と経験が不可欠なのです！
相続には、法定相続人の相続分に従って被相続人に遺産が承継される基本原則がありますが、土地や建物のといった不動産もその持ち分に準じて受け継がれるので、各相続人の間で不動産の共有状態が生じます。このような相続財産の共有状態には多くのリスクが隠されています。
例えば、共有者の１人が死亡して共有不動産がこの者の子へ承継されると、共有関係者が更に増加し、共有関係がますます複雑になります。
亡くなった共有者にたくさんの相続人があれば、その相続人が共有者になり、代々共有者の地位を承継して収集困難な状態になる危険性があります。現実問題として、当該相続財産である老朽化した建物を取り壊したり建て替えたり、リフォームして他人に賃貸したり、売却する時にも、共有者全員の承諾を得る必要があるのです。
亡くなった共有者の子が未成年者であった場合は、裁判所が選任する特別代理人をつける必要も生じます。
これらのリスクを回避するためには、相続や相続税に精通した専門家を交えた遺産分割協議を速やかに開催し、相続人全員の合意のもとで、不動産遺産の精算・分配を行い、不動産登記の変更手続きを行う必要があります。
不動産は現金等の相続財産と異なり、相続分に従って分割することが難しい財産です。
そこで相続税法では、不動産分割について3つの主な方法を定めています。
- 現物分割
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例えば、不動産である土地の数え方は、1筆、2筆と数えますが、現物分割とは、不動産の現物を分割する方法で、1筆の土地を2つに「分筆」して分割する方法です。
この分割方法は、相続不動産である土地が更地の場合、比較的有効で、均一に分割しやすい方法です。
ただ、分筆した土地は面積が少なくなるので、一般的に、1筆として活用されたいた場合に比較して土地活用の効率が低下します。
また、何らかの事由で将来この土地を売却する場合も、1筆であった時の土地の価格より、分筆された土地の価格を合算しても低くなることが考えられます。
- 換価分割
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この分割方法は、不動産を「売却」つまりお金に「換価」して、分割する方法です。
不動産市場で土地や建物といった不動産を売却して、各不動産共有者の相続分に従ってお金を分配します。
ただ、不動産は市場価格が大きく変動することも考えられ、また建物は、自分が思うほど不動産市場における査定額は高くないのが一般的です。
希望価格で相続不動産が売却できればよいのですが、はっきり言って希望通りの金額で売却することは難しい場合も多いのです。また、相続税の申告・納付期限には、制限期間があるので、相続税の納付に焦って市場価格よりかなり安価な価格で売却し、後悔した経験を持つ方もいます。
相続不動産の換価分割は、不動産取引状況を考慮し、相続人間で十分話し合って、お互いに損のないよう、後悔が無いようになす必要があります。
- 代償分割
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相続人の一人が当該不動産全体を相続し、他の相続人に対して相続分である相続不動産の持分相当額の対価を金銭に代えて支払う方法（金銭で代わりに償う分割方法）です。
例えば、被相続人から相続により相続人の誰かが単独で相続することにして、他の相続人に対しては、その相続人の相続分の対価を金銭で単独で相続した相続人が支払う不動産分割方法です。
つまり、代償分割方法は、土地の代償として相続分を金銭で他の相続人に支払うので、代償分割する者の金銭的な負担はかかり重いものになります。
代償分割は、被相続人の相続不動産が、抵当権等の担保設定物件の場合もあるので、不動産登記情報や家屋番号等で不動産登記情報をよく確認し、専門家のアドバイスに耳を傾けながらその知恵を借りて進めることが重要です。
近年、資産運用・投資の１つとしてマンション等の収益不動産を所有している方も増加してきました。また、本格的な不動産オーナーとして賃貸マンションや賃貸アパートのオーナーの方もいらっしゃいます。
このような収益不動産を相続すること言う事は、オーナー、すなわち、「大家さん」の法的地位を承継することでもあるので、家賃収入といった権利だけでなく、修繕義務や税負担等の義務も生じるので、十分これらの権利・義務を考慮の不動産の相続を行う必要があります。
相続した不動産が収益不動産不動産であっても、金融機関からの借り入れローンの残りがあれば当然ながらローンの返済義務もあります。
また、例えば、相続した収益不動産が賃貸マンションであり、その部屋が空室になるリスクもあります。
相続する不動産には、このようなリスクがあることも考慮しておく必要があります。
因みに、最高裁判例によれば、遺産分割協議で相続人の１人が収益不動産を単独相続することに決定しても、被相続人の死亡から遺産分割協議までの期間に生じた家賃収入は、全ての共同相続人の共有になり、法定相続分通りに分配されます。
